September 21, 2021

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商業服務、寫字樓市場苦熬嚴冬

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相比於香港住房事件後的挺立,香港的寫字樓銷售市場深陷低谷。

做為全世界國際金融中心的香港,摩天大廈星羅棋佈的中環的房租以前“貴”絕全世界。殊不知,在新冠肺炎疫情危害下,中資企業金融企業、聯合辦公服務平臺等陸續減慢乃至閒置擴大腳步,這對香港甲等寫字樓租用銷售市場的危害立即見效。

資料資訊表明,去年5月,香港中央商務區將有大概110萬平方尺(刊印102193平米)的室內空間處在閒置情況。香港獨立辦公室市場出租率也在2020年發生了十年新紀錄。

去年今年初,知名線上旅遊平臺企業Expedia減少了亞太地域的業務流程。目前為止,已過去4個半月,該企業多出約2.五萬平方尺(2322平米)地區仍在銷售市場上找租。一位房產仲介工作人員表明,2018年該寫字樓房租是每平方尺83港幣(每平米803元),現如今社區業主想要考慮到以每平方尺60港幣(每平米581元)的價錢租賃。

值得一提的是,李嘉誠集團旗下長江資產控股的長江集團管理中心,62樓高中早已有10層上下總面積被續租,現階段仍在找尋新房客。在香港有著國際性國際金融中心的恒基兆業房地產財務報表也表明,預估現階段其企業總房租收益降低了約10%。

寫字樓出租率的飆升正給香港寫字樓銷售市場產生極大工作壓力。

實際上,有關業內人表明,社區業主們在現階段環節,要想吸引房客只有減價。而眼底下出租率高的情況很有可能要不斷到2020年才會有一定的轉好,由於直到現階段,國際性經濟環境還不容樂觀。

香港傑出房地產業投資分析師紀言迅向新地產新聞記者表明,現階段,香港商業服務最受嚴厲打擊分別是零售行業和寫字樓2個銷售市場,在其中香港各個區甲等寫字樓房租下滑在2020年第一季度進一步加重,寫字樓租用主題活動近乎冰風。

另外,該人員亦表明,雖然香港寫字樓要求很有可能不斷降低,應對可變性,現階段仍沒有大中型企業退出香港的極端化情況。實際上,公司對香港長遠信心將成重要,不必假定香港寫字樓銷售市場已處在世界末日,解決領域保持“正臉”觀點。
 

香港去“中環化”

 
做為香港國際金融中心的氣象圖——中環,一直是各大型企業在港辦公室優選。

2010年香港中環寫字樓房租曾達到每個月均值房租呎價110港幣,超過東京及倫敦中西部變成全世界寫字樓房租最價格昂貴的地域。

十年來,價格昂貴的房租讓許多金融企業慢慢對香港中環避而遠之。

2018年,香港中國證監會遷移中環後,小摩、瑞信等著名外資企業投資銀行也相繼撤出中環,各自搬到九龍、觀塘等性價比高相對性較高的地區,香港金融企業去中環化也拉開帷幕。

紀言迅剖析來看,在此次肺炎疫情催化反應下,去中環化已一觸即發。

肺炎疫情讓網上辦公室變成各大型企業工作中優選。因為公司期待減少成本費,對辦公室空間的要求早已降低,只需辦公室標準、部位適合,中環辦公室已不會再是公司優選。另外,香港別的地區的轉型發展(九龍東區和港島城東區)也給許多公司產生了辦公室新挑選,將來去中環化也許會越來越遠。

現階段,在肺炎疫情危害下,中環辦公樓出租率已下挫5~6個點,預估2020年全年度要下挫10~15個點。

據萊坊最新發佈的《香港每月物業市場報告》強調,世界經濟的不確定性再次消弱中環甲等寫字樓租用要求。為降低租用成本費,一些大中型跨國企業和公司方案將寫字樓退出關鍵商業街區。

另外,在未來12至18個月內,中環及天星將大約190萬平方米呎的增加寫字樓總面積,等同于目前寫字樓總量的10%。因為超甲等寫字樓的社區業主受力,萊坊預估關鍵商業街區的寫字樓房租將回軟。假如社區業主想要減租或是將企業分租,一些較小的跨國企業很有可能會入駐彌補室內空間。

因為銷售市場氛圍冷漠,也常常見到一些極低價格租用買賣。2月底,坐落於天星的美國銀行中心一個高層住宅企業,總面積約2637方呎,僅以月租費11.07台幣人民幣租憑,交易量呎租僅為42港幣,創出這幢大廈以往十年的呎租最低記錄。

比較之下,現階段香港中環區甲等寫字樓的均值呎租期為130港幣。做為中環的超甲等寫字樓“城市地標”國際性國際金融中心,雖然交易量呎租仍維持在210港幣,但租用交易量十分疏落。上年目前為止,僅有三宗交易量。

因為房租下降,甲等寫字樓銷售市場的交易量亦遭受危害。投資人規定這類財產的價錢有大幅度的折讓,且租金回報率最少要做到3%之上才會考慮到。針對一些股票基金類投資人,她們特別關注是不是能夠立刻收帳,造成現金流量,比較之下,以往兩年,這種投資人很有可能更關心財產自身價錢的上漲幅度。

長期來,中環毫無疑問是特區政冶與國際金融中心的關鍵,它彙聚了香港政府總部、滙豐銀行大廈、IFC、中銀國際大廈等,是精銳佼佼者的集中地。但不斷飆升高房租近些年也毫無疑問對這種精銳們造成衝擊性。

兩年前,摩根大通和法國巴黎銀行已逐漸租賃房租更划算的九龍東區和港島城東區mini office hong kong。

專業人士曾強調,金融機構及金融行業是香港中環寫字樓租賃業務流程的關鍵要求來源於,來源於中國企業的租用要求特別是在強悍。

外資企業撤離,中資企業進場。近些年伴隨著很多中資企業金融企業進到香港銷售市場,高檔寫字樓房租亦節節攀升。

依據世邦魏理仕的科學研究表明,2016年3月至2019年3月,中資企業組織 在香港甲等寫字樓租用占地面積提升210萬方檢測呎。在其中,中資企業金融企業奉獻近60%的租賃總面積提高。

值得一提的是,最近,據彭博社的一則報導,位元組跳動有限公司和阿裡巴巴集團控股有限公司早已在香港大幅度提升辦公室空間。在其中,巨量引擎在銅鑼灣時代廣場租了約3000平方米呎(279平米)的場所,租賃期三年。阿裡巴巴也在同一棟大廈裡租了一層樓,總面積約為1.七萬平方米呎(1579平米)。現階段,阿裡巴巴一共在香港租了三層樓。

但在紀言迅來看,單單從租用視角,轉變 並並不是尤其大。儘管現階段中國公司來港發售的要求慢慢增大,但在租賃辦公樓挑選上並不是硬性要求,辦公室空間是不是會提升也或是未知量。並且許多公司也不是非中環不能。整體看來,中資企業進到或是沒法解決目前香港中環所遭遇的壓根難題。
 

零售業狂跌15個月

 
辦公樓銷售市場出租率再創新高,零售業也痛苦不堪。

2020年二月份逐漸,香港零售購貨額按年下挫10.1%,告一段落自2017年三月至今的增長的趨勢,取得自2016年八月至今較大 下滑。紀言迅也表明,零售業疲軟不斷體現外場不容樂觀要素危害顧客的心態,這對關鍵零售區的房租導致經濟下行壓力。

據香港政府統計處發佈,上年4月零售業總購貨使用價值的估約241萬港元,按年下挫36.1%,狂跌15個月。

這般蕭條的資料資訊,與香港針對避免 新冠肺炎疫情鍵入的措施息息相關。依據香港特區政府部門分配,自去年2月8日起,從國內、澳門和臺灣入關香港的人員務必接納14天強制性檢驗檢疫。而這也讓香港零售業、旅遊業發展毫無疑問失去最好的“救治”大假,領域嚴冬直接進入“冰川世紀”。
 

往日人潮人海的海港城現如今僅有寥寥數人

一直以來,香港零售業十分依靠國內訪港遊人,但自上年第三季度香港社會發展矛盾至今,國內遊人總數驟減,現如今全世界擴散的肺炎疫情,也是對香港零售業始料不及。

香港旅遊發展局資料資訊表明,2019年,國內訪港遊客累計4,377數萬人,較2018年降低14%。2020前三個月國內訪港遊客僅267數萬人(在其中1月254數萬人),環比大幅度降低超80%。而在2020年的五一假期當日,中國國內訪港遊客僅119人數,同期相比這一資料為50人次。

國內遊客的降低對香港零售業的衝擊性在香港零售業購貨使用價值資料資訊上獲得集中體現。

資料資訊表明,香港2020年一季度經濟指標環比下挫8.9%,創有紀錄至今較大 當季下滑,香港經濟發展已經深陷深層衰落。

香港零售管理協會現任主席謝邱安儀曾表露,過去非常少減價的國際名牌,亦迫不得已採用不一樣技巧變向降價,預估零售商“劈價行銷”將不斷一段時間,至群眾的消費水準回暖才完畢。殊不知,她直言,社會發展健身運動傷痛仍危害香港零售業,即便“封關”出入境簽證限定對策消除後,短期內仍難回應肺炎疫情前水準,預估更快至今年底才稍稍轉好。

據新聞記者掌握,去年4月資料資訊表明,香港珠寶飾品、時鐘及珍貴禮品購貨使用價值按年暴跌76.6%;藥品及護膚品下挫62.9%;車輛及汽車零件下挫19.2%;百貨商店貨物下挫18.0%;但是,百貨商店貨物購貨使用價值則升高14.4%。

值得一提的是,香港DFS商場前不久發佈了折扣優惠幅度頗大的行銷活動,參加行銷的包含Gucci、Burberry、Celine、Loewe、YSL等奢侈品品牌,絕大多數知名品牌乃至是整場半價,一些受歡迎的樣式也參加行銷。比較之下,過去在香港大型商場的專賣店,這種奢侈品品牌罕見這般大幅的折扣優惠,即便有折扣優惠一般也僅僅一些被淘汰樣式。

另外,也是有許多奢侈品品牌們對掙脫中的香港零售業失去自信心。

去年4月下旬,義大利奢侈品牌Valentino撤掉了香港海港城雙層旗艦店的看板,儘管海港城從2月逐漸早已積極為商戶降租50%解決肺炎疫情,但仍有許多知名品牌店挑選停業或是縮店。

做為亞洲賺錢快的大型商場之一,海港城全年度超出8000人次的人流量僅次迪拜購物中心。在高檔和奢侈品牌產品銷售層面,海港城對香港全年度總銷售總額的奉獻做到三分之一,針對一切奢侈品牌來講,海港城門店都是企業營業收入尤為重要的關鍵店面。

除此之外,香港護膚品零售龍頭莎莎最近也公佈盈警,截止2020年3月底止全年度銷售業績,期限內虧本5.16億人民幣,同期相比則取得溢利4.71億人民幣,每一股基本上虧本16.7仙,不派後期息。翻閱材料表明,最少為2000年後初次停派後期息。

截止上年3月底止,莎莎的零售店面數量為235間,按年降低18間。莎莎表明,將再次與社區業主商談,爭得為短時間未約滿的店面出示臨時性房租免減,並與社區業主尋找把新租期方式由預算定額房租變換為按銷售額提成的概率。集團已通過無薪假分配、臨時性降薪方案和降低崗位,並激勵職工清除暑假,以減少職工成本費。
 
在肺炎疫情衝擊性下,國內零售已根據擴展網上銷售市場和直播帶貨等方式探索新商機。不容樂觀的銷售市場局勢為香港各個領域產生不容樂觀挑戰,應對銷售業績下降和控制權缺失風險性,境遇艱辛的香港零售業也急缺在困境中找尋機遇與挑戰以挺過這次“嚴冬”。

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